Un bon nombre de bailleurs se trouvent face à des locataires qui ne payent pas leurs loyers et beaucoup ne savent pas comment y remédier.
Il est donc nécessaire de prendre attache auprès d’un avocat en droit immobilier qui vous aidera dans toutes les démarches et qui pourra vous assister devant les Tribunaux dans le cadre de la procédure d’expulsion du locataire.
Avant d’entamer une procédure judiciaire en expulsion du locataire pour loyers impayés, il convient de respecter quelques étapes préalables.
Quelles sont les étapes de la procédure pour expulser un locataire ?
Rédaction d'une mise en demeure :
Tout d’abord, avant d’entamer une procédure en expulsion du locataire, le bailleur doit privilégier les démarches amiables afin de tenter de recouvrir ses loyers impayés.
Cette démarche amiable peut être effectuée au travers de l’envoie d’une lettre de mise en demeure au sein de laquelle il doit être rappelé les dispositions du contrat de bail et l’obligation légale du règlement des loyers.
Cette mise en demeure peut être adressée :
Si votre contrat de bail mentionne l’existence d’une caution : Vous pourrez alors solliciter le paiement des loyers à cette caution après envoie d’une mise en demeure et/ou après envoi d’un commandement de payer au locataire en cas de caution simple ou directement auprès de la caution en cas de caution solidaire.
Si aucune caution n’est prévue au contrat de bail :
Il conviendra alors d’adresser une mise en demeure directement à votre locataire.
Si la lettre de mise en demeure reste infructueuse, alors le bailleur pourra contacter un commissaire de justice et lui demander de faire délivrer un commandement de payer.
Envoi d'un commandement de payer
L’envoie d’un commandement de payer est un préalable obligatoire à la procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés, cet acte sera délivré par un commissaire de justice.
Le commandement de payer vise ce que l’on appelle la clause résolutoire qui est une disposition du bail qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement de la dette locative.
Le locataire disposera alors de deux mois pour payer sa dette ou solliciter un échelonnement. Depuis la loi du loi n°2023-668 datée du 27 Juillet 2023, ce délai a été ramené à 6 semaines.
Si aucun paiement n’a eu lieu à l’issue de ces deux mois ou bien que le locataire n'a pas contesté le commandement de payer, le bailleur pourra alors saisir le Tribunal compétent.
Saisine du Tribunal
Très régulièrement le bailleur se fera assister et représenter par un avocat qui rédigera une assignation afin de demander au Tribunal de:
- condamner le locataire à payer l'arriéré locatif
- prononcer application de la clause résolutoire permettant d'acter que le bail est résilié de plein droit depuis délivrance du commandement de payer
- ordonner l'expulsion du locataire
- condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation (équivalente au montant du loyer) jusqu'au départ du bien loué
- condamner le locataire au remboursement des frais de justice
Quelles sont les conséquences de la procédure pour expulser un locataire ?
Le Tribunal a rendu sa décision et a fait droit aux demandes du bailleurs. Dans ce cas une nouvelle procédure s'enclenche celle de l'exécution.
Envoi d'un commandement de quitter les lieux
A la suite de la décision, le bailleur ou l'avocat le représentant va solliciter un commissaire de justice afin qu'il adresse au locataire un commandement de quitter les lieux.
Le locataire a undélai de deux moispour quitter spontanément les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas notamment de mauvaise foi du locataire.
Si le locataire ne respecte pas cette décision, un commissaire de justice sera alors être mandaté pour rédiger un procès-verbal de maintien illicite dans le logement et pourra, le cas échéant, faire appel à la force publique pour sortir du logement le locataire récalcitrant.
Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
Envoi d'un commandement de payer la condamnation
Le locataire a aussi été condamné à payer sa dette locative. En cas d'absence de paiement spontané, le bailleur pourra mandater un commissaire de justice afin qu'il adresse un commandement de payer à son locataire.
Si le bailleur se refuse toujours à régler sa condamnation, le commissaire de justice pourra alors procéder à une saisie sur les comptes du locataire.
Faites-vous accompagner par un avocat
Maître Elisa GOURGUE, avocat en droit immobilier, saura vous assister et vous conseiller dans la mise en place de cette procédure d'expulsion.