La construction d’un bien immobilier est un projet ambitieux, cependant, les imprévus ne sont pas rares, et des malfaçons peuvent survenir, impactant la qualité et la sécurité du bien.
Pour se prémunir contre ces risques, la loi impose des garanties légales de construction.
Il peut donc opportun de faire appel à un avocat en droit de la construction, afin de vous accompagner pour comprendre et faire valoir ces garanties et ainsi protéger votre projet.
La responsabilité des constructeurs obéit au régime spécifique des garanties légales, c'est à dire, à la garantie de parfait achèvement, La garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Malgré leurs différences elles ont toutes le même point de départ d'application, la réception des travaux.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement s'applique durant le délai d'un an à compter de la réception des travaux.
Autrement dit, le professionnel est tenu pendant ce délai d'un an, à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, au moyen des réserves mentionnées au sein du procès-verbal de réception ou par écrit pour celles révélées postérieurement au jour de la réception
Nature des désordres réparables
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, peu importe leur importance ou leur nature juridique, tel est le cas notamment des désordres esthétiques ou encore des non conformité aux prévisions contractuelles.
Egalement la garantie de parfait d’achèvement est applicable à des cas d’inexécution des travaux.
Conditions de la réparation
La garantie de parfait achèvement ne peut être mise en œuvre que si les désordres dont il est demandé réparation ont été soit réservés à la réception, soit notifiés dans l’année suivant la réception.
Désordres réservés
Les dispositions légales imposent au maître d'ouvrage, qui souhaite interpeller le professionnel intervenu sur l'ouvrage au titre de sa garantie de parfait achèvement, de réserver les désordres apparus à la réception.
À contrario, les désordres dits apparents et non réservés, seront couverts par la réception et ne pourront donner lieu à la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement, ni à aucune action en réparation.
Désordres notifiés dans l'année suivant la réception
Par ailleurs, les dispositions légales prévoient que la garantie de parfait achèvement s'applique également pour tous les désordres dénoncés dans l'année qui suit la réception des travaux.
Cette notification des désordres survenus postérieurement à la réception et dans le délai d'un an, est effectuée de manière générale par lettre recommandé avec accusé de réception.
La garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement s'applique durant le délai de deux ans à compter de la réception des travaux.
La garantie de bon fonctionnement intéresse exclusivement les dommages aux éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage et destinés à fonctionner.
Elément d'équipement dissociable de l'ouvrage
L’élément d’équipement dit dissociable de l’ouvrage doit avoir été installé dans le cadre de la réalisation de la création d'un ouvrage.
Dans le cas de travaux réalisés sur un ouvrage déjà existant, l’ajout d’un élément d’équipement dissociable ne pourra ouvrir droit à la garantie de bon fonctionnement que si cet ajout a nécessité des travaux, qui en raison de leur ampleur et des techniques utilisées, sont assimilables à des travaux de construction.
Un élément d'équipement qui doit fonctionner
La garantie de bon fonctionnement ne peut concerner que des éléments d’équipement destinés à fonctionner (climatisations, portails automatiques, etc).
Ainsi, sont exclus du domaine de cette garantie les éléments d’équipement dits inertes.
Egalement, sont exclus du domaine de la garantie de bon fonctionnement, les éléments d'équipement destinés uniquement à l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage (chaine de montage automobile, portique de levage industriel etc).
La garantie décennale
La garantie décennale s'applique durant le délai de dix ans à compter de la réception des travaux.
La garantie décennale va couvrir un dommage qui remplit plusieurs conditions cumulatives et qui concernent la nature de l'opération de construction, son siège et sa gravité.
Condition afférente à la nature de l'opération de construction
Pour entrer dans le champ de la garantie décennale le dommage doit avoir été causé à l’occasion de travaux de construction d’un ouvrage.
Il convient de distinguer selon qu'il s'agisse de travaux de construction d'un ouvrage neuf ou existant.
Opération de construction d’un ouvrage neuf
Dans cette situation, il convient de vérifier le critère de la fixité ou ancrage au sol pour décider s’il y a, ou non, construction d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil.
Opération de construction sur un ouvrage existant
Dans cette situation, les travaux de réhabilitation ou de rénovation sont considérés comme des travaux de construction d'un ouvrage, lorsqu'ils sont d'une ampleur telle et qu'ils ont donné lieu à l'utilisation de techniques de construction.
Condition afférente au siège du dommage
Le dommage qui peut donner lieu à l'application de la garantie décennale peut concerner les éléments constitutifs de la construction ou ses éléments d’équipement.
Eléments constitutifs de l’ouvrage
Ce sont ceux qui participent à la fonction de construction de l'immeuble, ils englobent l'infrastructure, la structure, le clos et le couvert. .
Eléments d'équipement
Ces derniers sont considérés par la fonction qu'ils occupent dans l'opération de construction, ils assurent la fonction équipement, ce qui englobe tous les aménagements intérieurs et extérieurs de l’ouvrage.
Condition afférente à la gravité du dommage
L'article 1792 du Code Civil vise deux critères de gravité, l'atteinte à la solidité de l'ouvrage et qui le rend impropre à sa destination.
Atteinte à la solidité de l'ouvrage
Les désordres qui portent atteinte à la solidité de l'ouvrage sont les plus importants car ils mettent en péril la durabilité de l'ouvrage.
Ce critère peut également s'appliquer à la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement si ces derniers font "indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert”, autrement dit, l'élément d'équipement est considéré comme indissociable dès lors que son démontage ne peut être réalisé sans que cela détériore l'ouvrage concerné.
Dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination
L'impropriété à destination est déterminée en fonction de la finalité de l'ouvrage sinistré.
Cette notion de finalité de l'ouvrage a évolué avec le temps et elle peut être perçue également au regard de l'environnement de la construction ou des circonstances dans lesquelles l'ouvrage est utilisé ou dans lesquelles il a souhaité être utilisé par le maître d'ouvrage.
Cela peut être le cas des désordres d'isolation phonique en cas de nuisances sonores telles que la vie des occupants d'une maison est devenue inacceptable.
Egalement, bien que les désordres esthétiques ne donnent pas lieu à l'application de la garantie décennale, cette dernière peut être mise en jeu en présence de désordres esthétiques rendant l'ouvrage impropre à sa destination spécifique, tel peut être le cas, par exemple, de l'existence de désordres esthétiques présents de façon généralisée sur l'ensemble d'une façade d'un établissement de standing.
Faites-vous accompagner par un avocat
Elisa GOURGUE, avocat en droit de la construction à Bordeaux, pourra vous accompagner et vous assister en cas de litiges avec un constructeur nés à l'occasion de votre opération de construction.